Dans un an, à l’ombre des panneaux, les parkings prendront le virage de la transition énergétique !

Ondine Prévoteau, avocate associée, Bignon Lebray

Un périmètre d’application ciblé

Le principe est clairement énoncé par l’article 40 de la loi : l’installation d’ombrières photovoltaïques sur plus de 50% de la superficie des parkings extérieurs de plus de 1 500 m² est obligatoire. A cet égard, il apparait utile de rappeler que les définitions officielles de l’ombrière photovoltaïque (JORF n°0095 du 22 avril 2023 – article 106 et JORF n°0235 du 8 octobre 2021 – texte n°8) imposent une double fonction : procurer de l’ombre et produire de l’énergie électrique, mais également une structure surélevée.

L’obligation concerne tous les parkings, qu’ils soient attenants à des bâtiments commerciaux, industriels, administratifs, tertiaires, ou résidentiels, gérés en copropriété ou par des bailleurs institutionnels, dès lors que leur surface dépasse 1 500 m². Au-delà de ce principe très clair, les modalités de mise en œuvre apparaissent plus complexes.

S’agissant des modalités de détermination des seuils, il faut tenir compte des emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, lorsqu’ils sont situés en dehors de la voie publique, mais au sein d’un périmètre compris entre la/les entrée(s) et la/les sortie(s) du parc mais également des voies de circulation, aménagements et zones de péage permettant l’accès à ces emplacements.

En revanche, sont exclus de la surface les espaces verts, de repos, zones de stockage, zones logistiques ou de manutention, ainsi que les zones affectées aux véhicules transportant des marchandises dangereuses ou celles situées à proximité d’une ICPE.

Des dérogations possibles mais encadrées

Les décrets n°2023-1193 du 20 décembre 2023 et n°2024-1023 du 13 novembre 2024 détaillent les exceptions ou dérogations à l’obligation, soit pour l’exonérer purement et simplement, soit pour moduler le seuil de 50 % de la surface à couvrir.

À cet égard, les contraintes techniques, de sécurité, architecturales, patrimoniales ou environnementales peuvent permettre une exonération ou un ajustement notamment en cas d’incompatibilité avec des règles d’urbanisme locales, de parcs déjà ombragés ou équipés de procédé de production d’énergie renouvelable, ou encore destinés à être détruits ou transformés.

La non-rentabilité économique peut constituer une dérogation, mais sera appréciée selon des critères objectifs : coûts d’installation, temps de retour sur investissement, tarifs de rachat, contraintes d’exploitation.

Ces exceptions ou dérogations ne sont pas automatiques. Une demande doit être adressée au Préfet, ou être faite via une demande d’autorisation d’urbanisme. En effet, les ombrières restent soumises aux règles d’urbanisme locales, et peuvent nécessiter, selon le projet, un permis de construire ou une déclaration préalable.

Un calendrier contraint et des sanctions élevées

Les parkings existants au 1er juillet 2023 devront être équipés avant le 1er juillet 2026 si leur surface est supérieure ou égale à 10 000 m², ou avant le 1er juillet 2028 pour les autres. Les nouveaux parkings doivent intégrer l’équipement dès la conception. Ces délais ont été anticipés au 10 mars 2023 pour les nouveaux parkings gérés en concession ou en délégation de service public.

Une adaptation du calendrier peut être sollicitée auprès du Préfet, mais ne sera recevable qu’en cas de retard indépendant de la volonté du gestionnaire du parc (par exemple un prestataire défaillant alors qu’un contrat a été dûment signé).

Les manquements sont sanctionnés par une amende dont le montant sera « proportionné à la gravité du manquement » et donc soumis à l’arbitraire de l’autorité ou d’un tribunal, avec toutefois un plafond de 40 000 € si le parc est de plus de 10 000 m² et de 20 000 € en deçà. Cette sanction s’entend par année jusqu’à la mise en conformité.

Des enjeux multiples pour les acteurs de l’immobilier

L’équipement en ombrières impacte la manière dont il faudra gérer et valoriser les actifs immobiliers. Pour les propriétaires, elle représente une opportunité de valorisation énergétique et une source potentielle de revenus. Elle implique une évaluation du foncier non plus uniquement selon des critères d’usage ou de rentabilité locative, mais aussi en termes de potentiel de production d’énergie. Elle nécessite une gestion plus technique, incluant la maintenance des installations.

Pour les promoteurs et aménageurs, elle implique une intégration dès la phase de conception architecturale et de dépôt de permis. Les contraintes d’orientation, de surface, d’ombrage, de fondations et de raccordement doivent être intégrées très tôt.

Les bailleurs devront intégrer cet investissement dans leur plan de rénovation ou de maintenance. Ils devront budgétiser cette dépense comme une ligne de travaux obligatoires à moyen terme et l’intégrer aux plans pluriannuels de travaux.

Les ombrières ne sont cependant pas qu’une contrainte : elles peuvent générer des recettes ou réduire les charges d’exploitation (revente d’électricité, autoconsommation) et sont un beau vecteur de valorisation d’image des actifs de nature à influencer l’attractivité commerciale d’un site.

Enfin, des enjeux juridiques sont à prévoir au regard des droits au sol, servitudes et baux commerciaux : qui possède le droit d’exploiter la toiture de l’ombrière, quelle servitude ou convention signer pour permettre le raccordement, la maintenance ou la vente d’électricité, comment répartir les charges ou les recettes si le site est occupé par plusieurs locataires commerciaux. Les baux notamment devront être mis à jour et des conventions d’occupation temporaire ou de mise à disposition peuvent être nécessaires.